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简介美国房产税的一些相关问题

在美国,从买房到卖房,税费贯穿整个过程。本文就美国房产税的相关问题做一个简单介绍。了解海外经验对于我们设计中国房产税体系是个必经过程。

a.  买卖房

在买房时,有一系列一次性费用,包括按揭贷款公司处理贷款费,贷款者申请按揭费,贷款者信用调查费,房产证书可靠性调查费,房产证书保险费,房产估价费,土地测量费,贷款者律师,地方政府契约登记费,交易费,印花税费,等。根据房产地点不同,费用总额大约是房产价格的1%到8%之间,一般在3%到5%。此外,还有卖方和买方中介费,不超过房产交易费的6%(一般由卖方承担)。而中介必须有州政府的专业执照证书。事实上,在美国绝大部分行业从业人员基本都需要通过专业执照考试,就连理发师也有专业执照。

买卖房费用虽多但条目清晰。为保护消费者的利益,联邦政府有明确地法律法规。在贷款者申请贷款之时,贷款公司会提供上述费用的大致估计。在房产交易前一日,贷款公司必须提供一个正式确定的费用表格,此表格是由美国联邦政府机构组织住房和城市发展部制定,包括买方和卖方的费用细节。表格中还会将此前的估计费用与最后正式费用并列在一起,让买卖双方了解估价与正式费用变化。如果费用有任何变化,买卖双方都可以就此向贷款公司质疑。

b.  房屋维护

在美国维护房子成本不菲。比如,房主需要购买房屋保险;在地震多发地带,有额外的地震保险;水灾多发地区有水灾保险。一般来说,如果房主有贷款,那么贷款公司是必须要求房主购买这些保险。作为房贷公司,拥有这些保险是确保贷款能够得到偿还的必要条件。此外,如果房产位于一个社区里,或者一个公寓楼内,那么,房主还要支付物业费。物业费的多少由社区或公寓楼房主所组成的委员会决定。在纽约,物业费高于房产税的也很多。与房产税不同,物业费不能抵消个人联邦收入税。

此外,与国内不同,美国房子,包括一些中层高度的公寓楼,大多为木质结构。而独栋房(即国内所谓的别墅)更是用木头建造的。一些房子外面所现的石头或砖头也是装饰性的。屋顶则为特殊的油毡。难怪一些朋友自我嘲笑,在美花了钱却没有拥有一块砖,一片瓦,就是这个原因。由于木质建筑,所以,房屋的维护,包括油漆,屋顶更换也是常事。

当然,如果是独栋房,那么还要不时地费时费财收拾草地和花园。居民对社区的外观维护很重视,像国内在外晾晒内衣,内裤的现象不太可能出现。否则,户主可能会面临其他住户的抱怨和投诉。

c.  房产估价

由于房贷、房产税与房产价相挂钩,因此房产估值是购房中非常重要的一个环节。虽然有些州,比如加州,征税价格与市价脱钩;但是大部分地方政府都是按照房产的市值征税,因此一般的房产税基估值方法都是市价估值法。

购房时,房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。这里的市场公平价是指买卖双方在对房产信息掌握情况下自愿的、非强制的卖价。由于美国大多房屋为独栋房,所以房与房的差别很大,包括地的大小,可用面积,房屋式样等。评估师一般会采用销售对比方法。所谓销售对比方法就是比较近6个月内3、4个在附近已售房屋价格,根据地的大小,房屋大小,房型,房龄,房屋设施等进行调整。另一个方法是重置成本法,但此法一般是针对新房,主要考虑重建同样房所需成本,然后根据地价以及折旧调整。最后,评估师根据自己对房子的亲自观察写出一分报告,包括其评估方法和原因。 

随着计算机技术发展,利用数学模型计算房屋价值也越来越通用,准确度也在不断提高。数学模型会将上百万个房屋的信息,如地点,该地区交易量,新房开工量,失业率,收入水平,该房细节,等进行统计分析而得出该房的市场公平价。由于在美国,专业劳动力非常昂贵,随着技术,特别是计算机技术的广泛运用,房产统计评估方法的普及度已经得到很大提高。但虽然如此,专业评估师仍然非常重要。对于法拍屋,除了参照计算机统计价格外,房贷公司会雇佣专业评估师或者房产销售中介进行实地调查,给出评估价。

d.  房产税

在房产税计算上,各地方政府根据本地财政需要各自制定,规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率与房产纳税价之积。

房产纳税价一般是房产市场公平价,但有些地方政府允许一定折扣。政府会提供一个折扣率。在这种情况下,房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。

房产税率也因地而异。由于不同地方采用不同折扣率,因此直接比较房产税率严格来说没有意义。作为一般知识,根据明尼苏达州纳税者协会对全美调查,美国城市平均房产税为1.4%;郊区地区为1.3%。在美国城市中,底特律最高约为3.25%。笔者所住的,曾被货币杂志评为美国最适居住地之一的,新州查塔姆小镇(Chatham)房产税为3.75%。新泽西,纽约是美国房产税最高的两个州。

因为通货膨胀,地方政府经常需要提高财政收入。而房产税是地方政府可以直接控制的财政来源。但如果地方政府需要提高房产税率,那么还要得到当地公民投票表决。

因为每个房主交纳的房产税都不一样。如果纳税人对税有异议,那么唯一的原因只能来自于房产纳税价格评估上。各地政府均设有专人处理房主的争议以便调整房产纳税估价。当然,纳税人有异议时,必须有根据,不能凭主观感觉。异议价与房产纳税价也须有一定差距才会被受理。显然,房主需要就此交纳一笔费用。

e.    房产信息与纳税

在美国,每个房子地契,交易价,房产税信息公开透明,任何人均可到政府有关部门自由查询。随着网络发展,有些地方的房产有关信息也可在网上查询。所以在报纸上看到奥巴马总统的房产信息丝毫不奇怪。由于购房是个人行为,动用个人资金的经济行为,联邦政府并没有房产信息全国联网模式。但如果对某人的资金来源有法律上的怀疑,联邦调查局就会介入。

在美国交纳房产税手续简单。通常,地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付。各地政府对纳税频度各有规定。比如,费城一年只有一次。房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表。房主必须在第二年3月31日前支付。加州房地产税分两次缴纳。第一次期限是当年的11月1日;第二次是次年的2月1日。新泽西州,一年分4次。

f.  房产税违约

对房产税的违约抗税行为,政府有严格措施。一般情况下,对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施,拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后,地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。由于政府房产税拥有最先申诉抵押权,因此,如果房产主对多方机构有违约,那么地方政府有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。以加州为例,如果超过期限,那么房主会被征收应付款的10%的罚金。逾期三年未缴纳房地产税会导致房产被地方政府没收拍卖。

针对国人地美国地产投资感兴趣,本文简单地介绍了在美国买卖房和拥有房产的一些基本知识。1980年美国国会通过外国人投资房地产法案。它规定对于外国人在美国出售房产时,过户公司需要扣成交价的10%以交纳联邦所得税。当然,其中还有一些具体规定款项。但不论如何,在美投资房产与在国内不一样。投资者应当做一些具体调查。

[应报刊约稿而作]

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