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运用市场手段是解决房价问题的长远方法

在中央多次加强对楼市的调控后,中国的房产价格上升势头终于得到了临时刹车。二月份数据显示绝大部分城市的房产价格与一月相比或持平或降低。然而,广东佛山,安徽芜湖,及上海市政府的一些缓解楼市的举动表明,对楼市的调控是一场中央与地方,政府与市场的较量。目前来看,中央调控是占上风。但是,除非中国再回到以前的经济体制,由工作单位(实际上是国家)负责房屋分配,在这场较量中,中央最终要让步。原因很简单,社会上对房屋的刚性需求,地方政府财政中对土地出售的高度依赖不是中央通过政策调控就可以根本解决的难题。

现实是,只要中央放松,哪怕是一点点放松现有楼市调控政策,那么楼市价格就会如脱缰的野马。那些憋了已久的需求会马上会将楼市价格提高到一个新的水平。虽然说,十一届全国人大二次会议的政府工作报告提出“住有所居”,不同于以前的“居者有其屋”,然而,在市场经济现状下,市民的观点,地方政府的意图可能很不一样。“住有所居”可以是针对别人而言,“居者有其屋”则是自己的目标。在市场经济中,用计划来调控只能是临时的;用计划来改变市民的个人经济规划是不可为的。

要达到对楼市的调控,必须运用市场手段。而这个手段就是房产税,而不是限购、限价。国内对房产税的讨论已久,但走入了一个误区。目前的讨论涉及到房产信息全国联网,涉及到收入,涉及到豪宅的定义,等等。一个简单的问题变得非常复杂。一个市场问题非要强塞入计划和调控因素是不可能有长远效果的。比如,不要说中国人多复杂,就连美国这样一个基础设施技术发达、规章完善的国家也没有房产信息全国联网体系。在中国现阶段讨论全国联网不但不可行,没有意义,也没有必要。

笔者在<2012年的挑战>中呼吁过运用有效的市场经济下的政策,而不是计划经济下的宏观调控。事实上,一个简单有效的方法就是由中央定下房产税最低基点税率,由地方政府根据当地实际情况在中央最低基点上再加上一定比率,并对所有住房进行征收房产税,不论豪宅还是普通房,不论是第一房产还是多套房产。与此同时,将地方财政收入与房产税挂钩并规定一定比例的房产税用于政府补贴保障房的建设用于出租。在建筑商的新楼盘中,必须规定一定比例的廉价房、保障房、出租房。不要将这些住户推到城市边缘地区,人为造成社会分化。

而由此,对于个人来说,市民可以因经济状况来决定购房还是租房。对低收入市民来说,仍可以满足“居者有其屋”。对有能力购房者,不论是豪宅还是陋室(相对于无房者,这些陋室也是豪宅),他们通过交纳房产税在进行社会资源再分配。

对地方政府来说,房产税与地方财政和经济发展联系起来,房产税高,地方财政也许会高,但可能会阻碍经济发展因为大家不愿在当地置房或工作;反之,房产税低,地方财政也许会低,但可能会加速当地经济发展因为大家愿在当地置房。而最后结果将是一个均衡点。相对于出售土地,房产税是持续性收入。 这对于稳定地方政府财政收入,有计划预算未来财政项目支出是有益的。

对中央来说,好处更是不言而喻。将经济现象回归于市场,而不是疲于计划调控,这对市民、投资者根据市场而不是臆断政府的意图来决定资产的分布,对于社会的理性思维,经济的稳定长远走向具有重要意义。

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